商品房预售合同是一种特殊的买卖合同，因此在审查商品房预售合同效力时除了应注意《民法典》中一般规定以外，还应当把握特别法对于商品房预售合同的特殊规定。
《城市房地产管理法》中规定，商品房预售必须满足四个条件：1、已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
那么问题来了，《城市房地产管理法》规定的预售条件和商品房预售合同效力之间的关系问题，在实践中一直存在两种不同意见。
第一种意见认为：《城市房地产管理法》规定的商品房预售许可制度属于行政许可制度，只要出卖人持有预售房许可证明，满足法律规定的前提条件，商品房预售合同即为有效。
另一种意见认为：《城市房地产管理法》规定的四个条件必须同时具备，缺一不可，否则即便房屋能够交付，购房人也不能取得房产证，亦不能实现房屋买卖合同目的，因此商品房预售合同应认定为无效。
对此争议，我们先看一则最新案例。
2017年9月，原告薛某与被告某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告认购被告开发建设的商品房一套，协议签订后原告向被告支付全部购房款39万余元。
2020年8月，因被告未取得商品房预售许可证明，且在签订《商品房买卖合同》时未向原告明确告知无预售许可证明的事实。原告诉至法院，要求确认《商品房买卖合同》无效，返还其已支付的39万余元购房款并赔偿因此受到的经济损失。
法院审理认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，因该特定房产尚未建成，该《商品房买卖合同》实际应为商品房预售合同。截至庭审结束前，被告仍未取得商品房预售许可证，因此应当认定该商品房预售合同无效。
我们从这则案件裁判观点中可以看出，《城市房地产管理法》规定的四个条件并不是预售合同是否有效的并存条件。理由在于《城市房地产管理法》仅仅是一部行政管理性的法律，从司法权和行政权的关系出发，人民法院在认定商品房预售合同效力时，对出卖人的法定预售资格只应从形式上进行审查，对出卖人未取得预售许可证签订的预售合同应认定无效，出卖人已经取得预售许可证的，可认定预售合同有效。至于从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件，则是行政管理部门的权限。
那么未取得预售许可证，商品房预售合同一定无效吗？
并不是。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
