北京倡信律师事务所代理被上诉人二审驳回上诉,维持原判的案例发表时间:2023-08-17 15:33 北京链XX纪有限公司与高XX中介合同纠纷二审民事判决书 案 由 行纪合同纠纷 案 号 (2022)京03民终6233号 发布日期 2022-08-02 北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京03民终6233号 上诉人(原审被告):北京链XX纪有限公司,住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。 法定代表人:彭XX,总经理。 委托诉讼代理人:马X,女,该公司员工,住公司宿舍。 被上诉人(原审原告):高XX,男,1952年5月28日出生,汉族,住北京市东城区。 委托诉讼代理人:姚恒,北京倡信律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李纯纯,北京倡信律师事务所实习律师。 上诉人北京链XX纪有限公司(以下简称链家公司)因与被上诉人高XX中介合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2022)京0105民初5271号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年4月24日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 链家公司上诉请求:一审判决,改判驳回高XX全部诉讼请求。 事实与理由: 一、高XX在购房时已知曹永亮先卖房取得购房资格再继续购买涉案房屋的交易方案,并同意签约,链家公司不存在故意隐瞒或提供虚假信息的行为,一审法院认定事实错误、适用法律错误。 1.在二手房交易中,购房人为了避免出售自有房屋后错过了心仪的拟购买房屋,往往会先签署拟购买房屋的购房合同,待自有房屋出售后再进行拟购买房屋的网签和过户。该交易方式不违反法律法规和公序良俗,且符合交易习惯和老百姓的实际交易需求。 2.(2018)京0105民初24494号案判决中认定“高XX辩称其对曹永亮购房时不具备购房资格不知情,但结合庭审中三方当事人的陈述,对于高XX该辩解一审法院亦不予采信。”另链家公司在本案一审中提供的录音证据也表明,高XX对曹永亮先卖房才能再买房的交易方式是知悉和同意的。链家公司在中介服务过程中,核实了涉案房屋原买受人曹永亮的购房资质,并在签约时向双方进行了说明,涉案房屋买卖双方即高XX与曹永亮均在明确知悉曹永亮无购房资质的情况下确定的交易方式并签署了房屋买卖合同。 3.链家公司没有向高XX故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为,也没有提供虚假信息的行为,一审法院认定事实错误。 4.一审法院以链家公司“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”或“提供虚假情况”为由适用《民法典》九百六十二条判处链家公司承担违约责任属于适用法律错误。 二、高XX主张的损失是曹永亮违约造成的,其索赔事项均不是链家公司行为导致,链家公司不应当承担损失赔偿责任。购房人曹永亮如诚信履约,该交易具有可履行性。24494号、10797号判决书已认定曹永亮是购房合同的违约方。因房屋买卖合同解除产生的损失应由该交易的违约方承担。 1.高XX主张房屋贬值损失486000元不成立,要求链家公司承担没有事实依据和法律依据。 2.高XX主张租金损失87000元不成立,要求链家公司承担没有事实依据和法律依据。经24494号、10797号判决书认定,曹永亮自2017年7月17日起占有涉案房屋,是依据双方之间的房屋买卖合同,因此未支持高XX向曹永亮主张房屋占有费的请求。同理,在本案中,自2017年7月17日至曹永亮搬离涉案房屋期间,因曹永亮占有房屋,且系依据双方的房屋买卖合同,因此在此期间,涉案房屋不存在可对外承租的可能性。自曹永亮搬离涉案房屋至涉案房屋再次出售期间,高XX已明确知悉曹永亮无法继续履行房屋买卖合同及补充协议,且高XX与曹永亮在涉案房屋的房屋买卖合同纠纷诉讼中,均请求解除上述协议,因此高XX作为涉案房屋的合法所有权人,可以随时对涉案房屋进行处分、收益或者空置,诉讼纠纷并不影响高XX对外出租。 3.高XX主张的律师费70000元没有事实和法律依据,应予以驳回。首先,该律师费系2018年开具,无法确认咨询服务内容,且与本案无关。其次,根据现有证据可知,在2018年存在曹永亮起诉高XX的本诉及高XX起诉曹永亮反诉,无论高XX作为起诉一方或应诉一方,产生的律师费用均应在前诉向曹永亮主张,向链家公司主张于法无据。最后,高XX切实维护自身利益,聘请律师是其个人自主行为,不应由链家公司承担。三、链家公司并未向高XX故意隐瞒或提供虚假信息,主张违约金450000元没有合同依据、法律依据和事实依据。首先,链家公司并未向高XX故意隐瞒或提供虚假信息,不构成《民法典》九百六十二条违约行为,一审法院适用法律错误。其次,高XX主张该违约金没有合同依据,亦不应得到支持。第三,高XX在庭审中解释主张违约金的依据是其存在损失,然而除房屋贬值损失、租金损失、律师费外,高XX并没有提供证据证明其有其他任何损失,更不能证明高XX有任何违约行为直接导致高XX遭受损失450000元,故高XX主张没有事实依据。第四,房屋贬值损失、租金损失、律师费等系买受人曹永亮违约导致的以及买卖交易风险。此外,曹永亮表达不购房的意思后,链家公司始终积极进行斡旋,帮助寻求解决方案,曹永亮曾提出更换买受人、赔偿,高XX均未接受,放任购房交易损失产生和扩大。 高XX辩称:同意一审判决,不同意链家公司全部上诉请求及理由。 高XX向一审法院提出诉讼请求: 1.要求链家公司向高XX赔偿房屋贬值损失486000元、租金损失87000元、律师费70000元;2.要求链家公司向高XX赔偿违约金450000元。 一审法院认定事实:2017年7月17日,曹永亮作为乙方(买受人)与高XX作为甲方(出卖人)、链家公司作为丙方(居间方)签订《居间服务合同》,约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲、乙双方同意,共同委托丙方作为交易居间人,丙方提供的居间服务包括:1.提供房屋买卖市场行情咨询; 2.寻找、提供并发布房源、客源信息; 3.引领买受人实地看房; 4.协助查看房屋权属证明文件; 5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容; 6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。乙方向丙方支付居间代理费90720元,并应于本合同签订当日向丙方支付。合同第三条约定,丙方应遵守相关法律规定,尽职提供居间服务,丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中,丙方违反本合同第三条约定的,丙方应承担相应的违约责任。 2018年3月,曹永亮将高XX及链家公司诉至一审法院,要求解除其与高XX签订的买卖合同,要求高XX退还购房款、定金及物业交割保证金,并要求高XX及链家公司赔偿损失。高XX在该案中提起反诉,要求曹永亮返还涉案房屋并支付占有使用费、取暖费,并要求曹永亮及链家公司赔偿违约金。 一审法院于2018年6月20日出具(2018)京0105民初24494号民事判决,判令: 一、曹永亮与高XX于2017年7月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》《补充协议》《买卖定金协议书》于该判决生效之日解除; 二、高XX于该判决生效后七日内向曹永亮返还定金3万元、物业交割保证金2万元、购房款283.6万元; 三、曹永亮于该判决生效后七日内将涉案房屋交还高XX; 四、驳回曹永亮的其他诉讼请求; 五、驳回高XX的其他反诉请求。曹永亮支付保全费5000元。高XX不服该判决并提起上诉,北京市第三中级人民法院经审理认为,曹永亮自身名下已有一套住房,不符合本市购房资格,其未通过出售名下已有房屋等方式使其自身符合购房资格,其行为已构成违约,应对此承担相应的违约责任。链家公司作为专业的房屋交易经纪机构,在买卖双方签订合同之时,与双方当事人签订了十余份文件,其明确知晓曹永亮不具备购房资格,仍促成双方签订买卖合同,并未向双方明确告知曹永亮不具备购房资格,以及曹永亮如在合同履行期限届满前,无法取得购房资格的风险,亦未就发生该种情形下双方的解决方案为双方进行合同条款的拟定,对链家公司的责任,当事人应另行主张。一审法院以曹永亮虽不具备购房资格但其一直积极联系变更买受人为由,判决曹永亮不承担违约责任,属于适用法律不当,该院对此予以纠正,该院结合曹永亮的过错程度以及事后积极协商解决的态度,并考虑高XX的实际损失,酌情对违约金的数额核减为10万元。 综上,北京市第三中级人民法院于2018年10月15日作出(2018)京03民终10797号民事判决,判令: 一、维持北京市朝阳区人民法院(2018)京0105民初24494号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项; 二、撤销(2018)京0105民初24494号民事判决第五项; 三、曹永亮于该判决生效后七日内向高XX支付违约金十万元;四、驳回高XX的其他诉讼请求。一审案件受理费43088元,由曹永亮负担。 2018年11月19日,经链家公司居间,高XX作为出卖人与案外人商倩、皮梦宁作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》约定:高XX将涉案房屋出售给商倩、皮梦宁,房屋总价款405万元。同日,高XX作为出卖方,商倩、皮梦宁作为买受方,链家公司作为居间方签订《居间服务合同》约定:商倩、皮梦宁向链家公司支付居间代理费89100元。 庭审中,高XX主张由于链家公司的过错导致买卖合同无法履行,故链家公司应向其赔偿经济损失及违约金,据此提交《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《北京增值税普通发票》《收据》等证据佐证。链家公司称,影响房屋价格的因素是多样的,不能简单地以两次买卖合同的差价作为计算方式。退一步讲,自原案判决生效,高XX可随时出售涉案房屋,其选择在2018年11月以405万元价格出售涉案房屋,是其自身应该承担的风险,既然原买卖双方自始至终都同意解除合同,高XX明确知晓将来自己会退还相应的购房款,其应当尽早着手准备退款事宜。高XX对此不予认可,称其出售涉案房屋的原因系自身购房需求,在曹永亮支付首付款后,高XX已将该款项用于了购买其他房屋,没有履行能力退还曹永亮相应款项。因涉案房屋涉及诉讼,高XX担心如径行将涉案房屋出售或者出租会存在风险,故其没有在诉讼期间处分涉案房屋,而是在二审判决生效后立刻出售了涉案房屋。 高XX主张律师费,并提交《委托代理合同》、收据、发票佐证。 一审法院认为:中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。本案中,根据生效判决查明的事实可知,链家公司明知曹永亮不具备购房资格,却未向高XX告知上述情况,亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限届满前无法取得购房资格的风险,最终导致买卖合同无法履行,链家公司在居间合同履行过程中未尽到如实提供与订立合同有关的重要事实的义务,存在过错,应当向委托人承担赔偿责任。高XX主张违约金,有合同依据,一审法院结合合同履行情况、链家公司的过错程度、高XX的实际损失等因素,酌情确定链家公司向高XX赔偿违约金10万元。因一审法院在确定违约金数额时已考虑到高XX的实际损失,故一审法院仅支持违约金一项,损失一项不再计算。 综上,一审法院判决: 一、北京链XX纪有限公司于判决生效之日起七日内向高XX赔偿违约金100000元; 二、驳回高XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中,双方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为,高XX作为涉案房屋出卖人与链家公司作为居间方签订《居间服务合同》,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,双方间形成合法中介合同关系,各方均应依照合同内容全面履行各自义务。根据查明的事实,链家公司作为专业从事房屋买卖机构,在明知曹永亮不具备购房资格的情况下,未及时向高XX告知该情况,亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限届满前无法取得购房资格的风险,造成合同无法履行的后果。据此,一审法院认定链家公司未尽到如实提供重要事实的义务,应承担违约责任,并无不当,酌定计算违约金数额,未超出法律规定的标准,本院依法予以维持。 综上所述,链家公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费2300元,由北京链XX纪有限公司承担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓青菁 审 判 员 李 淼 审 判 员 史晓霞 二〇二二年七月二十五日 法官助理 乔文鑫 法官助理 刘佳钰 书 记 员 梁 佳 |
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