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房产专业律师:二手房买卖合同纠纷的五大原因

发表时间:2025-01-14 15:06

房产专业律师:二手房买卖合同纠纷的五大原因


房屋买卖是大宗交易,在房价高昂的今天,许多年轻人不得不当上了“房奴”,月月负担房贷。许多人钟情二手房,因为二手房通常不需要再进行装修,相比商品房价格更优惠。可是二手房交易过程中,每一步都会存在潜在风险。一、二手房买卖合同纠纷的五大原因


1、房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄,是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。


2、委托合同签订不规范


房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同,但是在实践中,房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同,多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议,将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清。


3、逃避居间义务


1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》(现变更为《深圳市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。


2)这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。


3)二手房买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免权利被非法侵害。


4、二手房买卖合同的内容不完整


1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。


2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。


3)价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。


4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。


5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。


6)支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。


5、二手房买卖合同补充协议的效力不确定


1)在二手房买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。


2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。


3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是二手房中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。


4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。


二手房买卖合同纠纷的五大原因


二、合同纠纷起诉流程怎么走


合同纠纷起诉流程是:


1、向法院提起民事诉讼,提交起诉状和证据财产;


2、由法院决定是否受理;


3、法院决定受理的,再开庭审理;


4、进行法庭调查和辩论;


5、作出判决。


《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。


第一百二十条规定,起诉应当向人民法院递交起诉状,并按照被告人数提出副本。


书写起诉状确有困难的,可以口头起诉,由人民法院记入笔录,并告知对方当事人。


第一百四十八条规定,人民法院对公开审理或者不公开审理的案件,一律公开宣告判决。


以下是一些预防二手房买卖合同纠纷的方法:

一、选择正规房地产经纪机构

考察资质与信誉:选择有良好信誉和正规资质的房地产经纪机构。可以通过查看其营业执照、资质证书,向相关行业协会或主管部门咨询其信誉情况。例如,查看是否有违规操作的记录,像是否曾因隐瞒房屋真实信息、操纵价格等问题被处罚。

避免不规范操作的机构:要警惕那些操作不规范的经纪机构。如前文提到的将二手房买卖合同与委托合同混签,或者在办理产权证时不在合同上签字盖章等逃避居间义务行为的机构。在签订合同前,应仔细询问经纪机构的操作流程是否符合规范。

二、规范委托合同签订

分别签订合同:房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同。明确各方的权利和义务,避免内容含糊不清。比如,卖方的委托合同应着重明确其对售价、付款方式等条件的要求,以及经纪机构在推广房屋、筛选买家等方面的责任;买方的委托合同则要明确对房屋要求、价格范围和经纪机构在寻找合适房源、协助办理手续等方面的义务。

仔细审查合同条款:在签订委托合同时,双方都要仔细审查合同内容。确保合同中没有隐藏的不利条款,比如不合理的服务费用、免责条款等。如果对某些条款有疑问,应及时要求经纪机构解释清楚。

三、确保二手房买卖合同内容完整

明确房屋基本信息:合同中要详细写明二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等。例如,对于房屋面积,要明确是建筑面积还是使用面积;对于产权归属,要注明是否存在共有产权人等情况。同时,也要清楚写明二手房的物业管理费用及其他交费状况和二手房相关文书资料的移交。

明确价款相关内容:价款是合同的关键条款。要写明总价款、付款方式(如现金、支票)、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果有其他约定,也应在合同中注明。例如,对于税费的承担,如果双方协商好由一方全部承担,要在合同中明确体现,避免后续纠纷。

明确合同期限和交付相关内容:合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。例如,交房条件可以包括房屋设施设备完好、结清所有费用等。

四、明确补充协议的效力

书面约定效力:二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力。这样在发生纠纷时,能够依据书面的补充协议来判定双方的权利和义务,避免因口头约定而产生争议。

谨慎签订补充协议:在签订补充协议时,也要谨慎对待。比如,如果对房屋装修部分有新的约定,或者对付款方式进行调整等,都要以书面形式详细写明,并且双方签字确认。

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