北京律师网：房产律师谈拆迁安置房买卖纠纷

北京律师网：房产律师谈拆迁安置房买卖纠纷，如何助力买方突破卖方不配合过户困境。

在房产交易日益频繁的当下，各类纠纷也随之而来。近期，一起涉及回迁安置房买卖的案件引发广泛关注。在这起案件中，买受人周某宇在历经波折后，最终在代理律师的专业协助下成功维护了自身权益，其背后的法律逻辑与办案思路值得深入剖析。

一、房屋交易背景与纠纷缘起

2012 年 3 月 18 日，赵某萱作为出卖人，与买受人周某宇经中介居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定将位于北京市大兴区的一号房屋以 130 万元价格售予周某宇。当日，双方还签订了《补充协议》。周某宇依约先后支付了定金及首付款共计 120 万元，《补充协议》明确过户当天支付尾款 10 万元，同时因房屋当时未取得所有权证，赵某萱承诺在证办理完毕后 10 日内协助办理产权转移登记手续。

一号房屋作为回迁安置房，赵某萱称于 2008 年 8、9 月从开发商处接收并完成精装修后，于 2012 年卖给周某宇。周某宇认可在 2012 年接收房屋，接收时房屋已装修，此后其自行装修并居住至今，期间相关物业费、供暖费也均由其交纳。北京兴海苑物业管理有限公司出具的物业费专用收据显示一号房屋收费面积为 78.52 平方米，周某宇据此认为赵某萱虚报面积，应退还相应房款 24050 元，且主张未付尾款 10 万元应折抵差价。目前，本案各方均认可已具备办理不动产权登记条件，北京 W 公司称提交拆迁协议、购房合同等材料后即可办理不动产权证书。

然而，当房屋具备办理产权证明条件时，赵某萱却拒绝办理过户手续。多次催促无果后，周某宇无奈向法院起诉，请求赵某萱继续履行 2012 年 3 月 18 日签订的房屋买卖合同，并要求赵某萱、孙某琳、孙某瑶（赵某萱女儿）以及北京 W 公司协助办理一号房屋的过户手续，将房屋过户至自己名下。同时，周某宇要求赵某萱按合同价款 130 万元的 20% 给付违约金 26 万元，并退还虚报面积部分的房屋价款 24050 元，诉讼费用由赵某萱、孙某琳、孙某瑶承担。

二、法庭交锋：争议焦点凸显

在庭审过程中，原被告双方各执一词，争议焦点主要集中在以下几个方面：

（一）原告主张

周某宇称合同签订后自己已依约付款，但赵某萱在房屋可办产权证明时拒绝办理，经多次催促仍拒绝，构成严重违约，要求被告及第三人协助办理房屋过户手续，并支付违约金、退还虚报面积房款。

（二）被告抗辩

赵某萱辩称一号房屋房产证未办下来，且该房是其与已去世爱人的宅院拆迁所得，女儿孙某琳、孙某瑶有继承权，所以无法过户，同时否认自身存在违约行为。孙某琳和孙某瑶也辩称不同意周某宇诉求，称一号房屋有自己份额，母亲赵某萱无权出卖。

（三）争议核心

1. 赵某萱签订的房屋买卖合同对孙某琳、孙某瑶是否有效。

2. 赵某萱是否构成违约及违约金标准如何确定。

3. 赵某萱是否应退还虚报面积房款。

三、公正裁决：法律为准绳，事实为依据

经过审理，法院作出如下裁判：

1. 周某宇与赵某萱签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》继续履行，赵某萱、孙某琳、孙某瑶、北京 W 公司于本判决生效后十五日内协助周某宇办理位于北京市大兴区一号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在赵某萱名下。

2. 在上述一项房屋登记在赵某萱名下后十五日内，赵某萱、孙某琳、孙某瑶协助周某宇办理位于北京市大兴区一号房屋的房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至周某宇名下。

3. 周某宇于本判决生效后十五日内给付赵某萱购房款 100000 元。

4. 赵某萱于本判决生效后十五日内给付周某宇违约金 50000 元。上述第三、四项金钱给付义务抵付后，周某宇于本判决生效后十五日内给付赵某萱 50000 元。

四、深度剖析：合同效力与违约判定依据（一）合同效力判定

周某宇与赵某萱签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，因此合法有效，双方应依约履行各自义务。虽然该房屋可能涉及赵某萱已去世丈夫孙某辉的利益，赵某萱、孙某琳、孙某瑶作为孙某辉的第一顺序法定继承人，但房屋买卖合同自 2012 年签订后已履行长达 7 年之久，周某宇入住并使用房屋至今。且孙某琳、孙某瑶与赵某萱长期居住在同一小区，基于日常生活的紧密联系，可合理推定其对房屋出卖一事知情且同意。所以，该合同效力及于孙某琳、孙某瑶，三人负有协助过户义务。

（二）违约责任认定

赵某萱在具备办理不动产权登记条件后，未及时办理相关手续，并拒绝办理房屋权属转移登记手续，其行为已构成违约。赵某萱以未经其他继承人同意无法过户为由进行抗辩，但法院依法对违约金标准进行审查后认为，综合考虑合同实际履行情况、房屋使用现状、赵某萱逾期时间及过错程度、周某宇实际损失及预期利益等多方面因素，周某宇主张的按房屋总价款 20% 计算的违约金标准过高，法院酌情将违约金调整为 50000 元。

五、胜诉之道：专业代理的关键作用

对于周某宇的代理律师而言，胜诉的关键在于全面且细致地梳理证据，清晰、准确地呈现合同签订、履行以及房屋实际使用的情况。在论证合同效力时，巧妙运用房屋交易及居住现状这一关键事实，合理推定其他利害关系人知情同意，从而夯实了合同有效性的基础。面对被告的违约抗辩，代理律师精准把握法律规定，紧密结合案件实际情况，有力地反驳了被告观点。在整个诉讼过程中，始终紧扣法律条文与事实细节，积极、有效地应对被告及第三人的各项主张，为当事人争取到了最大权益。

这起案件不仅为类似房屋买卖纠纷的解决提供了重要参考，也彰显了专业法律代理在维护当事人合法权益方面的关键作用。在复杂的房产交易法律关系中，只有依靠专业知识和严谨的办案思路，才能在纠纷中找准方向，实现公平与正义。

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