购房后卖家借配偶不同意为由阻碍过户

房产交易纷争尘埃落定：专业律师助力买受人成功维权

在房产交易市场中，买卖双方因各种因素产生纠纷的情况屡见不鲜。近期，一起涉及房屋产权归属、合同效力及履行问题的案件引发了广泛关注。本案中，买受人赵某琳在律师的专业协助下，成功维护了自身权益，其背后的法律逻辑与办案策略值得深入探讨。

一、交易伊始：房屋买卖的曲折历程

2015 年 11 月 21 日，在中介的居间介绍下，林某萱（出卖人）与赵某琳（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据合同约定，林某萱将位于密云区 X 室的房屋以 69.5 万元的价格出售给赵某琳。付款方式明确为解押前支付 25 万元（其中包含定金 5 万元），网签时支付 25.5 万元，剩余 19 万元通过贷款形式支付。赵某琳依约支付了 5 万元定金后，林某萱随即交付了房屋，赵某琳也在此居住至今。

追溯房屋来源，林某萱于 2012 年 5 月 23 日与北京 B 公司签订《北京市商品房预售合同》，购置了涉案房屋，总价款为 38.7872 万元。当时，林某萱首付 11.7872 万元，余款 27 万元通过公积金贷款支付。2013 年 10 月 28 日，林某萱与孙某宇登记结婚。婚后，夫妻二人共同偿还了部分贷款，并于 2015 年 11 月 30 日还清全部贷款。2017 年 3 月 24 日，北京 B 公司为林某萱办理完产权证书，该房屋登记为林某萱单独所有。

二、矛盾激化：纠纷的产生与各方诉求

随着时间推移，交易过程中出现了波折，赵某琳向法院提起诉讼，提出两项主要诉求：一是判令林某萱协助办理涉案房屋的缴税及过户手续，并按要求提供相关材料；二是判令林某萱赔偿违约金 13.9 万元，同时要求林某萱承担诉讼费。赵某琳认为，在合同签订之初，双方对交易的履行有着清晰的预判，但林某萱因房价上涨企图撤销合同，这种行为既违反法律规定，也违背了合同约定，给自己造成了巨大损失。

林某萱在庭审中认可合同签订、收到 5 万元定金及 20 万元首付款的事实，但提出了一系列抗辩理由：其一，她声称涉案房屋是与丈夫孙某宇的共同财产，此次售房并未获得孙某宇的同意，且孙某宇知晓后明确表示不同意出售；其二，林某萱指责赵某琳未按照合同约定支付首付款及尾款，构成违约，导致合同目的无法实现；其三，林某萱以北京房屋限购政策出台为由，称购房首付比例大幅提高至 60%，致使自己无力另行购房，主张这构成了情势变更；其四，林某萱还认为合同条款显失公平。

基于上述理由，林某萱提出反诉请求：一是解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；二是要求赵某琳返还涉案房屋；三是赵某琳需按每月 800 元支付房屋占用费，按每月 18 元支付有线电视费（自 2015 年 11 月 21 日起至实际返还之日止），同时要求赵某琳承担反诉诉讼费。

孙某宇作为第三人参与诉讼，请求确认林某萱与赵某琳签订的房屋买卖合同无效。孙某宇称，自己与林某萱是夫妻关系，2012 年出资 5 万元与林某萱共同支付购房首付款，且以林某萱名义贷款后共同还贷，因此涉案房屋应为夫妻共同财产。2015 年林某萱卖房时，自己并不知情。孙某宇认为赵某琳购房时明知林某萱已婚，且知晓涉案房屋为夫妻共同财产，却未经自己同意，不构成善意取得，该房屋买卖行为损害了自身权利，所以坚决不同意出售该房屋。

赵某琳针对反诉及第三人的诉求进行了反驳。她指出，涉案房屋为林某萱婚前购买，虽然房产证在婚后取得，但登记在林某萱个人名下，应属林某萱个人财产，林某萱对该房屋拥有完全处分权。赵某琳强调买卖合同合法有效，自己愿意全款支付剩余房款，合同具备继续履行的条件。赵某琳还表示，自己已按合同约定支付首付款，由于林某萱未及时取得产权证书，在起诉前并不具备网签条件，所以支付尾款的条件未成就，自身并未违约，林某萱解除合同的主张没有依据。赵某琳进一步指出，合同不存在情势变更和显失公平的情形，林某萱撤销合同的主张缺乏事实和法律依据。赵某琳不同意林某萱解除合同、返还房屋、支付占用费等请求，同时表示同意在合同继续履行的条件下支付有线电视费，可在支付尾款时一并支付。

三、证据交锋：法庭上的关键博弈

在诉讼过程中，赵某琳提供了一系列证据，包括房屋买卖合同、居间服务合同等，以证明合同签订的事实，以及林某萱曾承诺配偶同意售房；提供收条以证明支付的价款用于解押；提供告知函以证明林某萱违约；提供购房资格核验结果以证明自身具备购房资格。然而，林某萱和孙某宇认可部分证据的真实性，但对其证明目的提出异议。

林某萱则提供了与北京 B 公司的商品房预售合同、房屋产权证书、结婚证、贷款还清确认书等材料。赵某琳认可部分证据的真实性，但对孙某宇的证人证言不予认可。

孙某宇提供了林某萱的离职证明、工资卡流水、取款单据、首付款收据等材料。赵某琳认可部分证据的真实性，但对其关联性提出质疑。

在法庭审理过程中，双方就证据展开了激烈的质证。赵某琳提供的购房资格核验结果虽遭林某萱和孙某宇质疑，但他们未能在法院指定的举证期限内提供相反证据。对于孙某宇提供的林某萱离职证明，赵某琳对其真实性存疑，认为无法核实来源且不能证明林某萱特定时间段的收入情况。而孙某宇主张用于购房出资的取款单据，因取款时间与购房时间间隔近一个月且缺乏其他证据印证，法院未予认定。

四、争议焦点：案件核心问题剖析

（一）原告诉求

1. 判令林某萱协助办理涉案房屋缴税及过户手续，并提供相关材料。

2. 判令林某萱赔偿违约金 13.9 万元。

（二）被告抗辩及反诉

1. 房屋为夫妻共同财产，售房未经配偶同意。

2. 赵某琳未按约支付房款，构成违约。

3. 限购政策出台致自身无力购房，构成情势变更。

4. 合同显失公平。

5. 反诉请求解除合同，赵某琳返还房屋并支付占用费、有线电视费。

（三）第三人诉求

确认房屋买卖合同无效。

（四）争议核心

1. 涉案房屋是否为林某萱与孙某宇的共同财产。

2. 房屋买卖合同是否有效。

3. 林某萱主张解除合同是否成立。

4. 买卖合同能否继续履行。

五、尘埃落定：法院的公正裁决

经过全面审理，法院最终作出裁决：被告（反诉原告）林某萱于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）赵某琳办理密云县 x 室房屋的过户登记手续，将该房屋过户到赵某琳名下。

六、深度剖析：案件背后的法律逻辑

（一）涉案房屋财产属性判定

依据《民法典》，不动产物权登记具有公示效力，涉案房屋登记在林某萱个人名下。再根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条，涉案房屋为林某萱婚前个人签订合同、支付首付并贷款，虽部分还款在婚后，但应认定为林某萱个人财产。

（二）房屋买卖合同效力判定

涉案房屋为林某萱个人财产，其与赵某琳签订合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。林某萱主张显失公平，但未提供受欺诈、胁迫或重大误解等证据，且其作为完全行为能力人，签订合同时应预见风险，该主张无依据。

（三）林某萱解除合同主张分析

1. 违约解除层面：合同约定了首付款支付方式及时间，赵某琳在解押前足额支付 25 万元，林某萱办理解押手续的行为表明当时认可付款。网签前因林某萱未取得产权证书，不具备网签及贷款条件，赵某琳未逾期付款，林某萱以违约为由解除合同不成立。

2. 合同目的不能实现层面：林某萱主张因赵某琳未付款致自身换房目的无法实现而解除合同，但出卖房屋获取价款才是买卖合同目的，换房是其主观目的，非合同目的，该主张无依据。

3. 情势变更层面：虽限购政策出台，但赵某琳仍具备购房资格，不符合情势变更原则中合同基础动摇、显失公平等构成要件，林某萱该主张不成立。

综上，林某萱解除合同的理由均不成立，其反诉请求解除合同、返还房屋、支付占用费等均不应得到支持。

（四）买卖合同履行可能性分析

林某萱已取得房屋产权证书，赵某琳通过购房资格审核并提存尾款，双方约定的过户期限届满，合同具备继续履行条件。赵某琳要求林某萱协助过户的请求合理，但其主张林某萱发送告知函构成违约依据不足，因林某萱系基于对合同及付款行为的认识错误，并非故意不履行合同。

七、胜诉秘诀：专业律师的关键作用

对于赵某琳的代理律师而言，胜诉的关键在于精准把握法律条文与事实证据。在证据梳理阶段，律师整合了合同签订、款项支付、房屋交付等一系列关键证据，清晰地呈现了合同履行的全貌。面对被告及第三人的主张，律师从房屋产权归属的法律规定、合同效力的判定标准、合同履行的实际情况等多个角度进行有力反驳。通过严谨的论证，证明了房屋为林某萱个人财产，合同合法有效且具备履行条件，成功说服法官支持赵某琳的诉求，维护了其合法权益。

在庭审过程中，律师针对对方对证据的质疑，及时指出其缺乏证据支撑的薄弱点，进一步强化了己方证据链的完整性和可信度。同时，律师深入研究法律条文的适用场景，将其与案件事实紧密结合，有力回应了对方提出的各种抗辩理由，为胜诉奠定了坚实基础。这起案件充分彰显了专业律师在房产交易纠纷中的重要价值，为当事人在复杂的法律环境中指明了方向，成功维护了当事人的合法权益。

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