北京律师网站：借房屋买卖之名套取贷款

北京律师网站，借房屋买卖之名套取贷款，房屋买卖合同纠纷，虚构交易套取贷款的法律审视

在复杂的房屋交易市场中，各类纠纷屡见不鲜，其中涉及虚构房屋买卖以套取银行贷款的案件尤为引人关注。近期，一起围绕此类问题的案件进入公众视野，下面将对该案件的来龙去脉、争议焦点及法律判定进行详细剖析。

一、房屋交易背景与过程

2007 年至 2008 年间，被告栾某霆在原告瞿某熙的公司担任经理一职，二人有着较为密切的工作关系。2008 年，原告瞿某熙因生意面临资金短缺，急需一笔资金周转，遂计划以其名下位于北京市朝阳区一号的房屋（以下简称涉诉房屋）办理贷款。由于直接办理贷款可能存在诸多限制和困难，原告瞿某熙与被告栾某霆经过商议，决定通过签订一份虚假的房屋买卖合同，利用被告栾某霆办理按揭贷款购买涉诉房屋的方式来获取银行贷款。

涉诉房屋的产权此前经历了一系列变更。2004 年 12 月 27 日，涉诉房屋登记在案外人谌某琳名下。2005 年 3 月 22 日，谌某琳与原告瞿某熙签订《买卖合同》，约定将涉诉房屋以 24 万元出售给原告瞿某熙，仅仅两天后，即 3 月 24 日，房屋便顺利转移登记至原告瞿某熙名下。2008 年 8 月 19 日，涉诉房屋再次发生产权转移，从原告瞿某熙名下转移登记至被告栾某霆名下。

从 M 银行调取的档案材料为我们还原了这场看似 “正常” 房屋买卖交易的背后细节。2008 年 8 月 12 日，原告瞿某熙与被告栾某霆签订《房屋买卖协议》，约定原告瞿某熙以 70 万元将涉诉房屋出售给被告栾某霆，同时在协议中，原告瞿某熙承诺确保房屋产权清晰、无任何纠纷等事项。同日，双方还签订了《二手房首付款交付确认函》，确认该交易真实有效，交易价格为 70 万元，且原告瞿某熙已收到被告栾某霆支付的首付款 22 万元。然而，从北京市朝阳区不动产登记事务中心调取的档案材料却呈现出另一番景象。2008 年 8 月 19 日，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）中，房屋成交价格仅为 30 万元，而且合同中对于付款方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记等房屋买卖中至关重要的内容均未作出约定。就在同一天，被告栾某霆按照 30 万元的成交价格交纳了房屋买卖契税 4500 元。

2008 年 8 月 25 日，被告栾某霆作为借款人（抵押人）与 M 银行作为贷款人、北京某投资担保有限公司作为保证人签订《个人购房借款 / 担保合同》。合同约定 M 银行向被告栾某霆发放个人购置住房贷款 48 万元，专门用于购买涉诉房屋，贷款期限为 20 年。被告栾某霆指定了专门的账户用于还款，并自愿以涉诉房屋作为抵押担保，为这笔贷款提供保障。当日，被告栾某霆出具借款借据，M 银行也出具借款凭证，显示借款金额 48 万元，而收款人为原告瞿某熙。2008 年 12 月 18 日，涉诉房屋办理了抵押登记，抵押权人为 M 银行，抵押担保金额明确为 48 万元。

合同签订后，M 银行依照约定发放了贷款，涉诉房屋也顺利转移登记至被告栾某霆名下。但实际情况是，被告栾某霆并未向原告瞿某熙支付任何购房款，购房贷款一直由原告瞿某熙使用并偿还。而且，涉诉房屋自始至终都由原告瞿某熙占有使用，被告栾某霆从未实际入住或行使过房屋的相关权利。

二、纠纷产生与解决尝试

2016 年 7 月，被告栾某霆不幸去世，其女栾某瑶、母亲鄂某芳成为其合法继承人。在此之前，因被告栾某霆自 2011 年 5 月起连续 5 期、累计 30 期未按约定偿还贷款本息，M 银行于 2011 年 12 月将被告栾某霆诉至法院。令人意外的是，原告瞿某熙作为被告栾某霆的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。最终，法院判决被告栾某霆偿还借款本金、利息，M 银行对涉诉房屋享有优先受偿权。

此外，2012 年 6 月，原告瞿某熙向案外人蔚某峰借款 20 万元，后因经营不善等原因无力偿还。2015 年 6 月 18 日，被告栾某霆以涉诉房屋设定抵押，为原告瞿某熙的该笔债务提供担保。这一行为引发了新的纠纷，案外人蔚某峰将原告瞿某熙及被告栾某霆的继承人栾某瑶诉至法院。在这起案件中，原告瞿某熙认可被告栾某霆系涉诉房屋的实际所有权人，并认可其用涉诉房屋提供抵押担保的行为。

基于上述种种情况，原告瞿某熙认为其与被告栾某霆之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订合同的目的仅仅是为了套取银行贷款。根据相关法律规定，这种以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效。于是，原告瞿某熙向法院提出诉讼请求，要求确认其与被告栾某霆就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效。同时，原告瞿某熙愿意提前清偿涉诉房屋的剩余抵押贷款，请求 M 银行协助办理抵押登记注销手续，并要求被告栾某瑶、鄂某芳协助将涉诉房屋转移登记至原告瞿某熙名下。

三、争议焦点

（一）原告诉求

确认原告瞿某熙与被告栾某霆就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效。原告认为双方签订合同并非基于真实的房屋买卖意愿，而是为了套取银行贷款，违反了法律的相关规定。

要求由原告瞿某熙提前清偿涉诉房屋的剩余抵押贷款，M 银行协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续。原告主动提出承担剩余贷款的清偿责任，以消除房屋上的抵押负担，为后续房屋产权的转移扫清障碍。

要求被告栾某瑶、鄂某芳协助原告瞿某熙将涉诉房屋转移登记至原告瞿某熙名下。原告认为自己才是涉诉房屋的实际所有权人，被告栾某瑶、鄂某芳作为被告栾某霆的继承人，有义务协助办理房屋的权属转移登记手续。

（二）被告抗辩

被告栾某瑶和鄂某芳共同辩称，不同意原告瞿某熙的全部诉讼请求。首先，他们认为原告瞿某熙与被告栾某霆签署的房屋买卖合同手续完备且已履行完毕，不存在骗取贷款的事实。从表面上看，双方签订了一系列合同，房屋也完成了产权转移登记，贷款手续也符合银行的规定。其次，被告栾某霆曾因未按期偿还银行贷款被 M 银行起诉，法院判决认定被告栾某霆是借款人，有义务偿还借款本金和利息，且原告瞿某熙作为被告栾某霆的代理人参加诉讼，并认可被告栾某霆购房的事实。这一行为让被告方认为原告瞿某熙对房屋买卖一事是认可的。其三，原告瞿某熙因借款无力偿还，被告栾某霆用涉诉房屋为其债务提供担保，在此过程中，原告瞿某熙认可被告栾某霆系涉诉房屋的实际所有权人。被告方以此为由，主张原告瞿某熙现在的诉求与其之前的行为和表述相互矛盾，不应得到支持。

（三）争议核心

原告瞿某熙与被告栾某霆之间就涉诉房屋签订的买卖合同是否真实有效，双方是否存在真实的房屋买卖意思表示。这是判断合同效力的关键，直接关系到案件的走向。如果合同是双方真实意愿的体现，且不违反法律法规的强制性规定，则合同有效；反之，如果合同是虚构的，以达到非法目的，则合同无效。

若合同无效，涉诉房屋的剩余抵押贷款清偿、抵押登记注销以及房屋权属转移登记等后续事宜应如何处理。一旦合同被认定无效，根据法律规定，因合同取得的财产应当予以返还，这就涉及到房屋产权的回归以及贷款责任的重新分配等一系列复杂问题。

四、裁判结果

确认原告瞿某熙与被告栾某霆就北京市朝阳区一号房屋签订的房屋买卖合同无效。法院通过对案件事实的深入调查和分析，认定双方签订合同的目的并非真实的房屋买卖，而是为了套取银行贷款，违反了法律的相关规定，因此判定合同无效。

原告瞿某熙于本判决生效后七日内向第三人 M 银行提前清偿北京市朝阳区一号房屋所抵押担保的借款本息。考虑到房屋上存在的抵押负担，为了实现房屋产权的顺利转移，法院判决由原告瞿某熙承担剩余贷款的清偿责任，以消除抵押对房屋权属变更的影响。

第三人 M 银行于原告瞿某熙提前清偿借款本息后七日内，协助办理北京市朝阳区一号房屋的抵押登记注销手续。在原告瞿某熙清偿贷款后，M 银行有义务配合办理抵押登记的注销手续，使房屋恢复无抵押状态，便于后续的产权转移。

被告栾某瑶、被告鄂某芳于北京市朝阳区一号房屋的抵押登记注销手续办理完毕后七日内，协助原告瞿某熙办理北京市朝阳区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告瞿某熙名下。作为被告栾某霆的继承人，被告栾某瑶和鄂某芳在房屋抵押登记注销后，应当协助原告瞿某熙将房屋产权重新登记至原告名下，以恢复房屋的实际所有权归属。

五、案件分析

（一）合同效力认定

合同条款完整性角度：原告瞿某熙与被告栾某霆签订的两份房屋买卖合同中，均未对付款时间、付款方式、房屋交付、权属转移登记及违约责任等房屋买卖中的重要内容进行约定。在正常的房屋买卖合同签订过程中，这些条款是必不可少的，它们明确了买卖双方的权利和义务，是保障交易顺利进行的关键。而本案中合同条款的缺失，与正常房屋买卖合同的签订习惯和要求严重不符，不符合常理，这表明双方在签订合同时可能并非真正基于房屋买卖的目的。

首付款支付情况角度：虽然《二手房首付款交付确认函》表明被告栾某霆已支付 22 万元首付款，但 M 银行解释该确认函是申请住房购置贷款的必要流程，且并无其他证据能够证明 22 万元的实际支付情况。在房屋买卖交易中，首付款的支付通常会有相应的资金流水、收款凭证等证据加以佐证，而本案中仅凭借一份确认函，无法形成完整的证据链来证明首付款的实际支付。同时，从原告瞿某熙提交的账户交易明细可知，贷款一直由原告瞿某熙实际偿还，且原告瞿某熙自认贷款由其实际使用。被告栾某瑶和鄂某芳虽辩称原告瞿某熙支付的款项可能是工资或收入，但未提供任何证据加以证明，且这种抗辩缺乏合理性，法院难以采信。这进一步说明被告栾某霆并未实际履行支付购房款的义务，双方之间的房屋买卖交易缺乏实质性的资金往来。

房屋交付及使用角度：案外人谌某琳和原告瞿某熙均称谌某琳一家一直在涉诉房屋居住，被告栾某瑶和鄂某芳也表示 2017 年被告栾某霆的前妻去过涉诉房屋两次，均发现房屋由谌某琳居住。各方陈述一致，且无任何证据表明原告瞿某熙向被告栾某霆交付过房屋，被告栾某霆也从未向原告瞿某熙主张过交付房屋。在房屋买卖中，房屋的交付和实际占有使用是重要的环节，而本案中房屋一直由原告瞿某熙方实际控制和使用，与正常的房屋买卖交易情况不符，这也从侧面反映出双方之间并非真实的房屋买卖关系。

诉讼参与情况角度：被告栾某霆因未按期还款被 M 银行起诉后，由原告瞿某熙作为代理人参加诉讼，以及在 M 银行申请执行后，由原告瞿某熙作为被告栾某霆代理人与 M 银行进行协商，这些行为进一步印证了购房贷款的实际使用人和偿还人是原告瞿某熙。如果被告栾某霆是真正的房屋购买人，按照常理应由其本人或其委托的专业代理人参与诉讼，而原告瞿某熙作为与房屋买卖交易存在密切关联的一方，却在诉讼中扮演了关键角色，这充分表明原告瞿某熙与房屋贷款的实际关系，也进一步支持了双方虚构房屋买卖事实的观点。

综合以上因素，法院认定原告瞿某熙与被告栾某霆就涉诉房屋签订的买卖合同并非双方真实意思表示，而是为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立的合同，根据相关法律规定，该合同应属无效。

（二）合同无效后的处理

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。在本案中，由于被告栾某霆已去世，其继承人被告栾某瑶、鄂某芳有义务协助原告瞿某熙办理涉诉房屋的权属转移登记手续，将房屋转移登记至原告瞿某熙名下，以恢复房屋的原始所有权状态。涉诉房屋目前仍有抵押贷款未还清，原告瞿某熙同意提前清偿剩余贷款，法院对原告的这一行为予以认可。在原告瞿某熙提前清偿借款本息后，M 银行应在七日内协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续，使房屋摆脱抵押的束缚。待抵押登记注销手续办理完毕后，被告栾某瑶、鄂某芳需在七日内协助原告瞿某熙办理房屋的权属转移登记手续，将房屋正式转移登记至原告瞿某熙名下，从而彻底解决房屋的产权纠纷。

这起案件给我们敲响了警钟，在房屋交易过程中，任何试图通过虚构合同、骗取贷款等违法手段来获取利益的行为都将面临法律的制裁。同时，也提醒广大民众在进行房屋买卖等重大交易时，务必遵守法律法规，秉持诚实信用原则，确保交易的真实性和合法性，以避免陷入不必要的法律纠纷。

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