房产纠纷咨询律师：断供保房怎么处理

房产纠纷咨询律师：断供保房怎么处理营口王先生案

案例背景：营口市民王先生因生意亏损无力偿还房贷，连续几个月未按时还款后收到银行催款通知。

律师介入及解决方案：王先生寻求专业法律咨询，在律师帮助下向银行提出还款困难情况并附上证明材料。

案例结果：银行了解情况后同意给王先生宽限期并重新制定还款计划，房子得以保住。

断供保房会对购房者的信用记录产生极其严重的负面影响，主要体现在以下几个方面：

信用评分下降：银行会将购房者的断供行为上报征信系统，个人征信报告中会留下不良记录，导致信用评分大幅降低。

贷款受限：信用记录受损后，购房者未来再申请贷款，如房贷、车贷、消费贷款等，银行或其他金融机构很可能会拒绝其申请，或者批准的贷款额度会大幅降低，贷款审批难度加大。即使获得贷款，也需承担更高的利率，增加贷款成本。

信用卡使用受影响：申请信用卡时，银行会参考申请人的信用记录。断供导致信用不良，可能会使申请人无法成功申请信用卡，或者已有的信用卡被降额、停用。

影响就业及其他：部分用人单位在招聘时可能会查询求职者的信用记录，信用不良可能会对求职者的就业产生不利影响。此外，在一些需要提供信用证明的场合，如租房、购买保险等，不良信用记录也可能导致购房者面临困难或需要支付更高的费用。

即使通过 “断供保房” 暂时保住了房产，个人信用记录也难以在短时间内恢复，不良记录通常会在征信报告中保留较长时间，对购房者的经济生活产生长期的负面影响。

购房者断供后，律师可以帮助其与银行进行以下方面的协商：

调整还款计划

延长贷款期限：律师可向银行说明购房者面临的短期资金困难，争取将贷款期限延长。这样能降低每月还款额，减轻购房者的经济压力。例如，将原贷款期限从 20 年延长至 30 年，在贷款总额不变的情况下，每月还款金额会大幅减少。

调整还款方式：根据购房者的收入特点，协商改变还款方式。如从等额本息还款法改为等额本金还款法，前期还款压力较大但总利息支出较少；或者改为按季、按年还款等，以更好地匹配购房者的资金流入周期。

暂停还本付息：对于因突发重大经济困难导致断供的购房者，律师可与银行协商暂时停止还本付息，设置一定的缓冲期。在缓冲期后，再根据购房者的经济恢复情况重新确定还款计划。

减免逾期费用和罚息

说明特殊情况：律师向银行详细阐述购房者断供的特殊原因，如失业、重大疾病等不可抗力因素，争取银行理解，酌情减免部分或全部逾期费用和罚息。

协商分期支付：若银行不同意直接减免，律师可协商将逾期费用和罚息纳入后续还款计划，进行分期支付，避免购房者因一次性支付高额费用而陷入更大的经济困境。

变更贷款合同条款

降低贷款利率：如果市场利率下降或购房者信用状况良好但因特殊原因断供，律师可依据相关市场情况和购房者实际情况，与银行协商降低贷款利率，以减少购房者的利息支出，降低还款压力。

增加贷款额度：在某些情况下，如购房者因房屋增值等原因具备一定的还款能力提升空间，律师可协助购房者与银行协商增加贷款额度，用新增贷款来缓解当前的还款压力，例如将房屋重新评估后，根据增值部分增加贷款金额。

争取房屋处置缓冲期

延缓拍卖程序：若银行已启动房屋拍卖程序，律师可通过与银行协商，说明购房者保房的意愿和正在采取的积极措施，争取延缓拍卖，为购房者争取更多时间来筹集资金或调整还款计划。

协商以租代售等过渡方式：律师可以提出一些创新性的解决方案，如协商将房屋以租代售给第三方，用租金收入来偿还贷款，同时保留购房者在一定期限内回购房屋的权利，这样既能保证银行的利益，又能给购房者保留重新拥有房屋的机会。

‌断供保房‌购房者通过法律协商或特殊手段延缓房贷还款，争取时间避免房产被强制拍卖的行为。该操作涉及高额风险和法律灰色地带，可能影响个人信用和产生额外费用。

核心机制与操作方式

‌法律协商手段‌：

‌暂停偿还本金‌：与银行协商暂时只还利息，缓解短期资金压力。

‌延长还款期限‌：将原贷款期限（如10年）延长至更长期限（如20年）。

‌理财型房贷‌：将已偿还的房贷重新借出使用，但需符合银行政策。

‌房产处置策略‌：

‌转让还贷‌：委托中介转卖房产，由买方继续偿还贷款。

‌租赁与居住权协议‌：签订长期租约或设立永久居住权，为拖延法拍提供依据。

‌分阶段拖延‌：

‌未逾期阶段‌：协商延期3-6个月不上征信。

‌逾期阶段‌：延缓起诉6-12个月，甚至续延。

‌执行阶段‌：通过法律程序延缓法拍1-2年。