房产纠纷咨询律师：店面被法院封了租户怎么办

房产纠纷咨询律师：店面被法院封了租户怎么办

店面被法院封了，租户应先了解租赁时间和查封原因，若租赁在先，合同有效，租户可继续使用店面并索赔；反之，新合同无效，租户需起诉出租人。无法使用时，可解除合同并索赔。

　　一、店面被法院封了租户怎么办

　　当店面被法院查封时，租户应当首先了解租赁关系的成立时间以及查封的具体原因，具体如下：

　　1.如果租赁关系成立在先，店面被法院查封后，租赁合同仍然有效，租户可以继续使用租赁的店面，并根据合同规定向出租人索要赔偿。

　　2.法院查封的主要目的是为了保证案件判决后能够得到顺利执行，而查封的方式是通过限制房屋产权转移来达到这一目的，因此并不会影响店面的继续使用。

　　3.如果店面被法院查封后，出租人再行出租的，新的租赁合同对申请人不发生效力。此时，租户无法继续使用该店面，但可以要求出租人进行赔偿。

　　4.赔偿的关键在于租赁合同的约定，若双方无法达成一致，租户需要到法院起诉以维护自身权益。在遇到此类问题时，租户应先仔细查看租赁合同，了解自己的权利和义务。

　　5.如果租赁的房子被法院查封导致无法继续使用，租户可以请求解除合同，并要求出租人承担因此造成的损失。

　　二、租赁合同书写有哪些注意点

　　法律快车提醒，在书写租赁合同时，需要注意以下几个关键点以确保合同的合法性和有效性：

　　1.出租方应承诺出租的房屋不存在任何权属瑕疵和争议，并具备合法的对外出租权。

　　在合同履行过程中，若因房屋的权属问题导致合同不能继续履行的，出租方除需退还剩余期限的房屋租金外，还应按照合同约定的标准赔偿承租方损失。

　　2.合同中应明确约定，在合同履行过程中，若租赁房屋被法院或其他行政机关查封导致合同不能继续履行的，出租方同样需退还剩余期限的房屋租金，并按照合同约定的标准赔偿承租方损失。

当店面被法院查封，租户可以采取以下措施，以下是更为详细的分析和建议：

深入了解查封详情

查明查封原因：主动联系法院执行部门，通过查阅相关法律文书、与执行法官沟通等方式，明确店面查封的具体原因，是因为房东的债务纠纷、房屋产权争议，还是其他法律问题。

确认查封范围和期限：向法院了解查封是否涵盖整个店面，包括店内的设施设备等，以及查封的预计期限。同时，仔细查阅租赁合同，看其中是否有关于此类特殊情况的条款约定，如遇到房屋被查封时双方的权利义务、违约责任、解除条件等。

核实租赁与查封的时间顺序

租赁在先：如果租赁合同的签订时间以及租户实际占有使用店面的时间均在法院查封之前，依据 “买卖不破租赁” 原则，租户有权继续使用店面。但如果查封行为致使店面无法正常使用，例如法院限制店面的经营活动，或者查封导致店面的基本设施无法正常运行，使得租户的租赁目的无法实现，租户可以依据《民法典》相关规定解除合同，并按照合同约定向出租人主张赔偿责任。赔偿范围可包括剩余租金的退还、装修损失（以剩余租赁期限内的摊销额为限）、搬迁费用以及因合同解除导致的经营损失等。

查封在先：若店面是在查封之后才出租给租户的，这种情况下，租户的租赁关系不能对抗法院的执行行为。法院有权要求租户腾空房屋。不过，在实际操作中，法院可能会考虑到租户的实际情况，如寻找新店面需要一定时间等因素，给予租户一定的宽限期继续使用店面。在此期间，租户应积极与出租人协商，要求其退还剩余租金，并按照合同约定承担违约责任。若协商无法达成一致，租户可以向法院提起诉讼，通过法律途径维护自己的合法权益。

全面保留相关证据

合同及支付凭证：妥善保存租赁合同原件，这是确定双方权利义务的关键证据。同时，保留租金支付的凭证，如银行转账记录、微信或支付宝支付截图、租金收据等，以证明租户已按照合同约定履行了付款义务。

装修与经营损失证据：对于店面的装修情况，租户应保留装修合同、装修费用发票、装修前后的照片等证据，以便在主张装修损失赔偿时能够准确计算损失金额。此外，收集因店面被查封导致经营受到影响的相关证据，如营业流水账目、客户订单的取消记录、员工工资支付凭证等，用以证明经营损失的实际情况。

积极与各方沟通协商

向法院提出异议：如果租户认为自己的合法权益因查封行为受到侵害，可依据《民事诉讼法》的规定，向执行法院提出书面执行异议。在异议申请中，详细说明自己的租赁权益，包括租赁的时间、租金支付情况、装修投入以及因查封所遭受的损失等，请求法院依法保障其合法权益。例如，租户可以请求法院在执行过程中考虑租赁关系的存在，不影响其正常经营，或者给予合理的搬迁期限。若法院驳回异议，租户可在规定的期限内提起执行异议之诉，通过诉讼程序维护自己的权益。

与出租人协商解决：主动与出租人进行沟通，就店面查封事宜协商解决方案。例如，双方可以协商减免一定期限的租金，以缓解租户因查封而面临的经济压力；或者协商延长租期，弥补因查封导致店面无法正常使用的期间。在协商过程中，要注意保留相关的沟通记录，如聊天记录、通话录音等，以备后续可能的纠纷处理需要。

密切关注店面处置动态

优先购买权：如果店面面临拍卖、变卖等处置程序，且租赁关系成立在先，根据法律规定，租户在同等条件下享有优先购买权。租户应及时关注法院发布的拍卖公告等信息，了解拍卖的时间、地点、起拍价等关键信息。在拍卖过程中，积极参与竞拍，以维护自己对店面的继续使用权益。

后续经营安排：即使租户不享有优先购买权或决定不参与店面的竞拍，也需要密切关注店面的处置结果。根据处置结果，及时调整经营安排，如寻找新的经营场所，办理工商注册地址变更等手续，尽量减少因店面查封和处置对经营活动造成的不利影响。