房子律师：商铺租赁纠纷和解案例：暴雨漏雨致损引争议

【案件背景】

【争议焦点】

1. 出租方责任认定：房产公司是否因未及时维修房屋漏水问题，构成违约并需承担赔偿责任？

2. 承租方损失举证：王某称美容产品受损，但受损产品已被清理，损失金额如何认定？

3. 租金与赔偿的抵扣关系：双方互负债务，能否在诉讼中相互抵销？

【审理过程与调解思路】

• 房产公司主张：王某拖欠租金已构成违约，要求全额支付欠租并承担逾期利息；漏水问题系 “不可抗力” 导致，公司无过错，不应赔偿损失。

• 王某抗辩：房屋漏雨属于出租方维修义务范围，因未及时维修导致产品受损，房产公司应赔偿损失；在损失未明确前，拒绝全额支付租金。

1. 法律释明：

   • 依据《民法典》第七百一十三条，出租方未履行维修义务的，承租方可以自行维修，维修费用由出租方负担；因维修影响使用的，应当相应减少租金或延长租期。

   • 明确 “暴雨” 虽属自然现象，但房屋漏雨若因建筑质量问题或维护不善导致，不属于 “不可抗力”，房产公司需承担违约责任。

   
   

2. 风险分析：

   • 对房产公司：若坚持诉讼，可能面临因未履行维修义务被认定违约的风险，且需承担鉴定成本；

   • 对王某：若无法提供损失具体证据，可能面临部分诉求被驳回的后果。

   
   

3. 方案引导：

   • 提出 “租金抵扣赔偿” 的折中思路，即根据行业惯例和公平原则，酌定合理损失金额（如参考同类产品市场价值、经营流水等），在租金中予以抵扣，避免双方陷入长期诉讼。

   
   

【和解结果】

1. 租金支付：王某分 3 期支付拖欠的租金（具体金额按合同约定扣除维修期间的合理减免）；

2. 损失赔偿：房产公司在应收租金中一次性抵扣1.3 万元，作为王某美容产品受损的补偿；

3. 后续义务：房产公司于协议签订后 7 日内完成房屋修缮，确保商铺正常使用；双方继续履行剩余租期的合同义务。

【法律启示】

对出租方的提示：

1. 积极履行维修义务：租赁期间，出租方需保障租赁物符合约定用途，对房屋质量问题（包括漏水、电路故障等）应及时维修，避免因拖延导致损失扩大和责任加重。

2. 明确不可抗力边界：自然天气是否构成 “不可抗力” 需结合房屋自身状况判断，若因维护不当导致损害，不得以此为由免责。

对承租方的提示：

1. 及时固定证据：遭遇房屋质量问题时，应第一时间通过拍照、录像、书面通知等方式留存证据，避免损失物品灭失后难以举证；

2. 合理主张权利：可先行与出租方协商维修或减免租金，协商不成时通过法律途径解决，避免以 “拒付租金” 等激进方式对抗，陷入被动。

对司法实践的参考：

• 《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条

• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十七条（调解原则）